Datos generales de la subasta

• Número de subasta
• Identificador de subasta
• Tipo de subasta
• Estado de la subasta
• Fecha de inicio
• Fecha de cierre
• Autoridad gestora
• Órgano judicial
• Juzgado
• Tribunal
• Expediente
• Procedimiento
• Autos
• Lote
• Bien
• Bienes agrupados
• Referencia interna

Tipos de procedimiento

• Ejecución hipotecaria
• Ejecución de títulos judiciales
• Ejecución de títulos no judiciales
• Concurso de acreedores
• Apremio administrativo
• Procedimiento ordinario
• Procedimiento monitorio
• Procedimiento cambiario
• Procedimiento laboral
• Procedimiento contencioso-administrativo
• Procedimiento penal con responsabilidad civil

Partes implicadas

• Ejecutante
• Ejecutado
• Demandante
• Demandado
• Acreedor
• Acreedor hipotecario
• Acreedor privilegiado
• Acreedor ordinario
• Deudor
• Concursado
• Administración concursal
• Adjudicatario
• Postor
• Mejor postor
• Cesionario del remate

Importes económicos

• Valor de tasación
• Valor de subasta
• Tipo de subasta
• Tipo para puja
• Precio de salida
• Depósito
• Consignación
• Tramo entre pujas
• Mejor postura
• Importe pujado
• Puja mínima
• Reserva de postura
• Remate
• Adjudicación
• Sobrante
• Crédito reclamado
• Principal
• Intereses
• Intereses de demora
• Costas
• Gastos procesales
• Responsabilidad hipotecaria

Conceptos relacionados con las pujas

• Puja
• Puja máxima
• Puja automática
• Puja reservada
• Reserva de puja
• Licitador
• Licitación electrónica
• Mejora de postura
• Cierre de subasta
• Prórroga de cierre
• Tramo de puja
• Mejor oferta
• Segunda mejor oferta

Bienes inmuebles

• Vivienda
• Piso
• Casa
• Chalet
• Dúplex
• Ático
• Local comercial
• Nave industrial
• Oficina
• Solar
• Parcela
• Terreno rústico
• Finca rústica
• Finca urbana
• Garaje
• Plaza de aparcamiento
• Trastero
• Edificio
• Complejo inmobiliario

Datos registrales

• Finca registral
• Registro de la Propiedad
• Tomo
• Libro
• Folio
• Inscripción
• Referencia catastral
• Catastro
• IDUFIR
• CRU (Código Registral Único)
• Carga registral
• Certificación registral
• Nota simple

Cargas y gravámenes

• Hipoteca
• Hipoteca preferente
• Hipoteca posterior
• Anotación preventiva
• Embargo
• Embargo administrativo
• Embargo judicial
• Servidumbre
• Usufructo
• Nuda propiedad
• Condición resolutoria
• Afección fiscal
• Arrendamiento inscrito
• Derecho de uso
• Derecho de habitación
• Censo
• Gravamen
• Carga preferente
• Carga subsistente
• Carga cancelable
• Carga no cancelable

Situación posesoria

• Libre de ocupantes
• Ocupado
• Ocupante sin título
• Arrendado
• Inquilino
• Precario
• Posesión mediata
• Posesión inmediata
• Vivienda habitual
• No vivienda habitual

Información urbanística

• Suelo urbano
• Suelo urbanizable
• Suelo rústico
• Aprovechamiento urbanístico
• Calificación urbanística
• Planeamiento
• Licencia urbanística
• Protección patrimonial

Vehículos y bienes muebles

• Turismo
• Motocicleta
• Camión
• Furgoneta
• Remolque
• Maquinaria
• Embarcación
• Aeronave
• Acciones
• Participaciones sociales
• Joyas
• Obras de arte

Resultado de la subasta

• Subasta desierta
• Subasta suspendida
• Subasta cancelada
• Adjudicación al mejor postor
• Adjudicación al acreedor
• Remate aprobado
• Decreto de adjudicación
• Testimonio de adjudicación
• Mandamiento de cancelación de cargas
• Cesión de remate

Expresiones frecuentes en observaciones

«Con cargas preferentes»

«Las cargas anteriores subsisten»

«El adjudicatario las acepta»

«Sin perjuicio de terceros»

«Se desconoce el estado posesorio»

«Información facilitada por el Registro»

«No consta arrendamiento»

«Vivienda habitual del ejecutado»

«La finca se transmite en el estado en que se encuentra»

«Existen ocupantes»

«Pendiente de lanzamiento»

🟢 Oportunidades (normalmente positivas)

• valor de tasación
• tipo de subasta reducido
• sin postores
• subasta desierta
• segunda subasta
• tercera subasta
• adjudicación fallida
• puja mínima
• escasa concurrencia
• sin ofertas
• inmueble singular
• activo bancario
• realización directa
• venta extrajudicial

Situación favorable

• libre de ocupantes
• libre de arrendatarios
• posesión acreditada
• entrega inmediata
• desocupado
• vacante
• sin residentes
• disponibilidad inmediata
• finca libre

Cargas reducidas

• libre de cargas
• cancelación de cargas
• cargas posteriores cancelables
• hipoteca ejecutada
• cancelación registral
• sin anotaciones vigentes
• sin gravámenes posteriores

Ubicación y activo

• centro urbano
• zona consolidada
• alta demanda
• núcleo urbano
• primera residencia
• vivienda habitual
• plaza de garaje
• trastero
• local comercial
• edificio completo
• finca segregable
• divisible
• suelo urbano

🟡 Riesgo Medio

Información incompleta

• se desconoce
• no consta
• pendiente de verificación
• información registral
• según certificación
• según manifestaciones
• no se garantiza
• sin comprobación
• sin inspección
• falta documentación

Riesgos administrativos

• afección fiscal
• liquidación pendiente
• tributos pendientes
• plusvalía
• regularización catastral
• discrepancia catastral
• expediente urbanístico

Riesgos físicos

• estado desconocido
• conservación desconocida
• rehabilitación
• reforma integral
• ruina parcial
• daños estructurales
• patologías constructivas
• humedades
• aluminosis
• ocupación parcial

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🔴 Alto Riesgo: Ocupación

Ocupación conocida

• ocupado
• inmueble ocupado
• ocupantes
• ocupado por terceros
• terceros ocupantes
• posesión no acreditada
• sin entrega de posesión
• imposibilidad de visita

Riesgo jurídico de ocupación

• precario
• ocupación sin título
• lanzamiento pendiente
• desahucio pendiente
• procedimiento de desalojo
• derecho de uso
• uso vitalicio
• habitación vitalicia

Arrendamientos

• arrendado
• contrato de arrendamiento
• alquiler vigente
• inquilino
• renta antigua
• arrendamiento protegido
• arrendamiento inscrito
• derecho de tanteo
• derecho de retracto

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🔴 Alto Riesgo: Cargas

Hipotecas

• hipoteca vigente
• hipoteca preferente
• hipoteca anterior
• crédito hipotecario
• responsabilidad hipotecaria
• ampliación hipotecaria
• novación hipotecaria

Embargos

• embargo
• embargo administrativo
• embargo judicial
• diligencia de embargo
• anotación de embargo
• embargo preferente
• embargo tributario
• embargo laboral

Gravámenes

• gravamen
• carga registral
• carga preferente
• carga subsistente
• carga no cancelable
• derecho real
• limitación de dominio
• prohibición de disponer

Servidumbres

• servidumbre
• servidumbre de paso
• servidumbre de luces
• servidumbre de vistas
• servidumbre de acueducto
• servidumbre eléctrica

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🔴 Muy Alto Riesgo

Derechos reales complejos

• usufructo
• usufructuario
• nuda propiedad
• derecho de habitación
• derecho de superficie
• enfiteusis
• censo enfitéutico

Litigios

• procedimiento pendiente
• recurso pendiente
• litigio
• controversia judicial
• tercería
• impugnación
• demanda pendiente
• ejecución suspendida

Situaciones especiales

• concurso de acreedores
• masa concursal
• administración concursal
• liquidación concursal
• herencia yacente
• proindiviso
• copropiedad
• comunidad hereditaria

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🏠 Palabras clave registrales importantes

• finca registral
• tomo
• libro
• folio
• inscripción
• inscripción primera
• inscripción segunda
• inscripción vigente
• asiento
• asiento de presentación
• certificación registral
• nota simple
• registro de la propiedad
• referencia catastral
• catastro
• IDUFIR
• CRU
• coordinación gráfica

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🏗️ Urbanismo

Positivas

• suelo urbano
• solar
• edificable
• licencia concedida
• urbanización terminada
• parcela urbana
• aprovechamiento urbanístico

Negativas

• suelo rústico
• fuera de ordenación
• expediente sancionador
• disciplina urbanística
• infracción urbanística
• demolición
• protección ambiental
• protección patrimonial
• suelo no urbanizable

💰 Indicadores de rentabilidad

Vivienda

• alquiler
• rentabilidad bruta
• vivienda habitual
• residencia permanente
• demanda residencial
• núcleo urbano
• transporte público

Comercial

• local comercial
• rentas
• negocio en funcionamiento
• actividad económica
• arrendamiento comercial

Garajes y anexos

• plaza de garaje
• aparcamiento
• estacionamiento
• trastero
• anexo inseparable

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⚠️ Expresiones críticas que siempre debes revisar

Estas son probablemente las 30 frases más importantes en una subasta:

libre de ocupantes

ocupado por terceros

se desconoce el estado posesorio

usufructo vitalicio

nuda propiedad

arrendamiento vigente

renta antigua

cargas anteriores subsisten

carga no cancelable

hipoteca preferente

embargo preferente

servidumbre

prohibición de disponer

proindiviso

copropiedad

herencia yacente

concurso de acreedores

litigio pendiente

recurso pendiente

lanzamiento pendiente

derecho de habitación

derecho de uso

afección fiscal

expediente urbanístico

suelo rústico

fuera de ordenación

reforma integral

ruina

ocupación sin título

posesión no acreditada